1️⃣ Contextul pieței – Octombrie–Noiembrie 2025
Piața imobiliară intră în finalul anului 2025 cu un nivel ridicat de activitate, în ciuda presiunilor macroeconomice (inflație, dobânzi, ajustări fiscale).
Tranzacțiile cresc la nivel național:
✓ În octombrie 2025 au fost vândute 58.502 imobile în România – cel mai mare volum din ultimele 6 luni.
✓ București: 8.829 tranzacții
✓ Ilfov: 3.981 tranzacții
Piața din Nordul Capitalei (Floreasca, Aviației, Pipera, Iancu Nicolae) continuă să atragă investitori, având o cerere stabilă și o ofertă moderată.
2️⃣ Tranzacții & Dinamica București–Ilfov
Volum tranzacții (Octombrie vs Septembrie 2025)
București: +3,7%
Ilfov: +4,1%
Nordul Bucureștiului: +6% estimat (pe baza comportamentului pieței și ofertelor active)
Timp mediu de vânzare
București medie: 60–70 zile
Zona de Nord: 45–55 zile
Iancu Nicolae: 35–45 zile (record local, datorită cererii premium)
Comportamentul cumpărătorilor
în București domină cumpărările cu credit (aprox. 62%)
în zona Iancu Nicolae peste 70% sunt cumpărători cash sau cu aport mare, ceea ce reduce timpul de tranzacționare
3️⃣ Evoluția prețurilor – București & Ilfov
Prețuri medii cerute (Octombrie 2025):
București: 1.875 €/mp
Ilfov: 1.650–1.750 €/mp
Nord București: 2.300–2.900 €/mp
Zona Iancu Nicolae: 2.700–3.500 €/mp (în funcție de proiect)
Prețuri medii pe tipuri de proprietăți – Iancu Nicolae
Tip locuință Preț mediu cerut Gamă de preț
2 camere 135.000–160.000 € 2.800–3.200 €/mp
3 camere 185.000–250.000 € 2.700–3.300 €/mp
4 camere 250.000–400.000 € 2.800–3.500 €/mp
Vile noi 480.000–850.000 € 2.000–2.600 €/mp construit
Tendință zonală Iancu Nicolae
✔ Creștere de 3–4% față de trimestrul anterior
✔ Cerere ridicată pentru apartamente noi premium
✔ Oferta limitată → menține prețurile ridicate
4️⃣ Închirierea în zona Nord & Iancu Nicolae
Chirii medii (Oct–Nov 2025)
Tip București Nord București Iancu Nicolae
2 camere 550–750 € 800–1.000 € 1.000–1.200 €
3 camere 650–900 € 1.100–1.300 € 1.300–1.600 €
4 camere 850–1.200 € 1.400–1.700 € 1.700–2.200 €
Vile 1.500–2.500 € 2.500–3.500 € 3.000–4.500 €
Observații:
cererea de apartamente 3–4 camere în Iancu Nicolae a crescut cu 12% în ultimele 60 de zile
vilele noi cu grădină sub 1200 mp se închiriază în 2–3 săptămâni
5️⃣ Accesibilitatea locuințelor
Raportul preț/salariu plasează Bucureștiul și Ilfovul pe primul loc la nivel național ca accesibilitate (conform studiilor Storia & OLX).
Număr de salarii medii necesare pentru achiziție în București:
Garsonieră: 4,3 salarii medii nete anuale
2 camere: 6,0 salarii anuale
3 camere: 8,7 salarii anuale
Iancu Nicolae → zona reprezintă un segment premium:
cumpărători peste media de venit (corporate, antreprenori, expați)
accesibilitatea financiară nu este o problemă pentru categoria-țintă
6️⃣ Oferta nouă vs piața secundară
Piața nouă în Iancu Nicolae
7 proiecte în construcție (apartamente + vile)
3 proiecte mari în pregătire (PUZ finalizat sau în avizare)
Accent pe:
✓ arhitectură modernă
✓ grădini private
✓ parcări subterane
✓ eficiență energetică A/A+
✓ pompe de căldură + ventilație cu recuperare
Piața secundară
ofertă redusă
proprietăți care revin la vânzare se tranzacționează rapid
prețurile secundarului premium sunt ridicate, uneori apropiate de cele ale construcțiilor noi
7️⃣ Riscuri & Factori de monitorizat (2025–2026)
Dobânzile ipotecare – volatilitate în T4–T1 afectează cererea medie
Oferta limitată în zona Nord → presiune pe prețuri
Creșterea costurilor de construcție (materiale + manoperă)
Fiscalitatea 2026 – impact pe chirii & investiții imobiliare
Traficul & infrastructura Pipera–Iancu Nicolae (care rămâne un factor critic pentru familiile cu copii)
8️⃣ Recomandări pentru proprietari, agenți și investitori
Proprietari care vând
prețurile sunt pe trend crescător → perioadă bună pentru listare
avantaj mare pentru proprietăți cu: grădină, parcare, orientare sud
Investitori
Iancu Nicolae rămâne una dintre cele mai stabile zone din România
recomandate:
✓ apartamente 3 camere noi (randament 5.5–6.2%)
✓ vile în ansambluri cu infrastructură completă
Agenți / agenții imobiliare
comunicare axată pe: școli internaționale, siguranță, stil de viață, lifestyle premium
video-tour & prezentări 3D sunt obligatorii pentru segmentul upper-premium
9️⃣ Previziuni pentru Decembrie 2025 – Ianuarie 2026
tranzacțiile se vor menține ridicate până în 15 decembrie
prețurile din Nord vor rămâne stabile; unele proprietăți premium pot crește ușor
chirii: cerere ridicată pentru 3–4 camere în ianuarie (reîntoarcerea expaților și corporatiștilor)
pentru 2026, zona Iancu Nicolae rămâne unul dintre cele mai puternice centre rezidențiale din Ilfov, cu cerere constantă și riscuri reduse de volatilitate
