Analiză comparativă completă între persoane fizice și juridice
Impact fiscal: impozit pe venit, CASS, TVA, impozit pe proprietate
Scenarii reale pentru locuințe, puncte de lucru și spații comerciale
„Optimizarea fiscală nu înseamnă să plătești mai puțin, ci să plătești corect, inteligent și strategic.”
I. Introducere
• Contextul economic și fiscal al pieței imobiliare 2025–2026
• Obiectivele studiului: reducerea poverii fiscale și alegerea formei juridice optime • Metodologia: comparații PF vs PJ, simulări numerice, aplicare pe cazuri reale
II. Cadrul legal general
• Legea fiscală aplicabilă (Cod Fiscal 2025, actualizări ANAF 2024–2025)
• Tipuri de venituri din chirii conform Codului Fiscal
• Obligații declarative și termene (Declarația Unică, D100, bilanț etc.)
III. Regimul fiscal – Persoană Fizică
1. Impozit pe venit (10% aplicat la 80% din chirie – efectiv 8%)
2. Contribuția la sănătate (CASS) – praguri de 6, 12, 24 salarii minime
3. Deduceri și facilități fiscale
4. Impact asupra impozitului pe proprietate o locuință utilizată personal vs. închiriată o diferențe între chirie rezidențială și chirie pentru punct de lucru
5. Exemple numerice (1 apartament, 3 apartamente, chirii mixte)
IV. Regimul fiscal – Persoană Juridică (SRL / Micro)
1. Forme de impozitare (1% micro, 16% profit)
2. Deductibilitatea cheltuielilor cu amortizarea, întreținerea și investițiile
3. TVA – regim de aplicare și opțiunea de taxare
4. Modul de înregistrare a contractelor și contabilizarea chiriei
5. Impact asupra impozitului pe proprietate:
o impozit majorat pentru spațiu nerezidențial o utilizare mixtă: locuință + birou / punct de lucru
6. Exemple numerice comparate (chirie 1.000 €, spațiu comercial 2.000 €)
V. Analiza comparativă PF vs PJ
Criteriu Persoană Fizică Persoană Juridică
Impozit chirie 8% efectiv 1% micro / 16% profit
TVA Fără Opțional / deductibil
CASS Poate fi datorat Nu se aplică
Deduceri Limitate (20% forfetar) Integrale (cheltuieli + amortizare)
Impozit proprietate Rezidențial / Non-rezidențial Majorat dacă e sediu / punct de lucru
Complexitate Simplă Mai mare (contabilitate, declarații)
• Scenarii numerice:
o Caz 1: un apartament închiriat PF→PF o Caz 2: apartament deținut de SRL, închiriat PF o Caz 3: apartament SRL → SRL (punct de lucru) o Caz 4: spațiu comercial PF → PJ o Caz 5: structură mixtă (persoană fizică + firmă de administrare imobiliară)
VI. Impactul asupra impozitului pe proprietate
• Diferența de cote: locuință vs spațiu comercial
• Cazurile în care proprietarul trebuie să declare schimbarea destinației la primărie
• Calcul estimativ: exemplu 80 m² rezidențial vs 80 m² nerezidențial (București, Voluntari etc.)
• Recomandări pentru menținerea statutului rezidențial cu activitate administrativă minoră
VII. Modele de optimizare fiscală
1. Închiriere directă ca persoană fizică – chirii mici / unice
2. Închiriere prin SRL micro – pentru portofolii multiple sau chirii mari
3. Contract de management imobiliar (PF → SRL → chiriași)
4. Utilizarea unei firme distincte pentru administrare și facturare
5. Deductibilitatea investițiilor prin firmă (mobilier, reparații, echipamente)
VIII. Concluzii și recomandări
• Pragurile optime pentru trecerea de la PF la PJ
• Cum influențează TVA-ul și amortizarea profitabilitatea
• Recomandare de structură juridică în funcție de tipul imobilului și chiria anuală
• Riscuri fiscale și măsuri preventive
• Calendar fiscal și checklist anual pentru proprietari
IX. Anexe
X. Surse și bibliografie fiscală
• Tabele comparative impozit PF/PJ
• Modele de contracte (PF→PF, PF→PJ, PJ→PJ)
• Simulare Excel (venit net PF vs SRL)
• Ghid ANAF + surse oficiale actualizate
I. Introducere
Contextul economic și fiscal al pieței imobiliare 2025–2026
În perioada 2025–2026, piața imobiliară din România se află într-o fază de consolidare, marcată de ajustări legislative și de creșteri moderate ale costurilor fiscale. Modificările Codului Fiscal, creșterea treptată a TVA-ului și reîncadrarea unor activități conexe (property management, închirieri în scop mixt) determină nevoia unei abordări mai strategice în administrarea veniturilor din chirii.
Creșterea numărului de investitori mici și medii care dețin portofolii de apartamente, dar și a dezvoltatorilor care aleg să păstreze unități pentru închiriere, aduce în prim-plan întrebarea: este mai eficient fiscal să închiriezi ca persoană fizică sau printr-o societate comercială?
Obiectivele studiului
• Analizarea comparativă a regimurilor fiscale aplicabile persoanelor fizice și juridice pentru veniturile din chirii rezidențiale și comerciale;
• Identificarea modalităților legale de reducere a poverii fiscale fără a eluda obligațiile către stat;
• Determinarea pragurilor la care devine avantajoasă utilizarea unei firme pentru administrarea portofoliilor imobiliare;
• Evaluarea impactului asupra impozitului pe proprietate în funcție de tipul de chirie și destinația imobilului.
Metodologia
Studiul utilizează o abordare comparativă între persoane fizice (PF) și persoane juridice (PJ), aplicând:
• Simulări numerice pentru diverse scenarii de chirii (rezidențiale, comerciale, mixte);
• Analize de impact fiscal (impozit venit, CASS, TVA, impozit pe proprietate);
• Studiu de caz pe situații reale: apartamente închiriate ca locuințe, sedii sociale sau puncte de lucru;
• Proiecții 2025–2026 în funcție de modificările fiscale anunțate (creștere TVA, schimbare plafoane CASS, redefinirea veniturilor neimpozabile).
II. Cadrul legal general
1. Surse legislative principale
Analiza fiscală se bazează pe următoarele acte normative și reglementări actualizate:
• Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal, cu modificările și completările ulterioare;
• Ordonanța de Urgență nr. 115/2023 privind măsurile fiscal-bugetare aplicabile începând cu 2024;
• Normele metodologice ANAF pentru declararea veniturilor din chirii și reținerea la sursă;
• Hotărârile consiliilor locale privind impozitele și taxele pe proprietate pentru spații rezidențiale și nerezidențiale;
• Codul Civil (Titlul IX – Locațiunea), care reglementează contractele de închiriere.
2. Categorii de venituri din chirii
Conform Codului Fiscal, veniturile din chirii pot proveni din:
• Cedarea folosinței bunurilor imobile (locuințe, terenuri, spații comerciale);
• Subînchirierea (în cazul în care chiriașul transmite dreptul de folosință mai departe);
• Închirierea în scop turistic (regim fiscal distinct pentru închirieri de scurtă durată);
Utilizarea mixtă a spațiului – locuință + punct de lucru / birou.
3. Obligații fiscale și declarative
• Pentru persoanele fizice, veniturile din chirii se declară prin Declarația Unică (DU), iar impozitul se calculează ca 10% aplicat asupra venitului net (80% din chiria brută).
• Pentru persoanele juridice, veniturile din chirii intră în categoria veniturilor din exploatare și sunt supuse regimului de impozitare aplicabil societății (micro /
profit).
4. Termene și responsabilități
Formular /
Tip contribuabil
Declarație Termen depunere Observații
Declarația
Persoană fizică
Unică 25 mai anul următor Include impozit + CASS dacă e cazul
Persoană juridică
D100 / D112
(chiriaș firmă) Luna următoare
plății Firma reține impozitul la sursă dacă proprietarul e PF
Persoană juridică Bilanț / D101 / Conform
(proprietar) D300 regimului fiscal
5. Modificări fiscale relevante pentru 2025–2026 TVA opțional dacă se depășește plafonul
• TVA: creștere treptată de la 19% la 21% în 2026 pentru bunuri și servicii conexe (reparații, management imobiliar);
• CASS: posibile actualizări ale plafoanelor (6 / 12 / 24 salarii minime), influențând pragurile de plată pentru persoanele fizice;
• Impozitul pe proprietate: autoritățile locale aplică cote majorate pentru imobilele cu destinație comercială sau mixtă, în unele cazuri de până la 10× față de locuințele standard.
III. Regimul fiscal pentru persoane fizice (PF)
1. Structura fiscală aplicabilă
Persoanele fizice care închiriază bunuri imobile (locuințe, terenuri, spații comerciale) obțin venituri din „cedarea folosinței bunurilor” conform Codului Fiscal, Titlul IV. Aceste venituri sunt supuse:
• Impozitului pe venit – 10% aplicat asupra venitului net (venit brut – deducere forfetară 20%);
• Contribuției la sănătate (CASS) – 10% dacă veniturile totale depășesc plafoanele stabilite.
2. Calculul impozitului
Formula de bază:
Impozit = (Venit brut – 20%) × 10%
Exemplu: chirie 1.000 lei/lună → 12.000 lei/an → 12.000 × 80% × 10% = 960 lei/an (≈8% efectiv).
3. Contribuția la sănătate (CASS)
CASS devine obligatorie dacă veniturile totale (din chirii, dividende, investiții etc.) depășesc:
• 6 salarii minime brute (≈21.600 lei/an în 2025) → CASS datorat la 6 salarii × 10%;
• 12 salarii minime (≈43.200 lei/an) sau 24 salarii minime (≈86.400 lei/an), în funcție de veniturile totale.
Dacă venitul din chirii este sub prag, CASS nu se plătește.
4. Deduceri și cheltuieli forfetare
Persoanele fizice pot deduce 20% cheltuieli forfetare fără documente justificative. Nu se pot deduce costuri suplimentare (reparații, comisioane, amortizare), spre deosebire de persoane juridice.
5. Impactul asupra impozitului pe proprietate
• Dacă imobilul este închiriat ca locuință – impozit rezidențial standard (0,1%–0,2% din valoarea impozabilă).
• Dacă este utilizat ca punct de lucru / birou / spațiu comercial – se aplică impozit nerezidențial, de până la 1,3%–2% din valoarea impozabilă.
Schimbarea destinației se declară la primărie în termen de 30 zile.
6. Obligații declarative
• Declarația Unică (DU) – până la 25 mai anul următor veniturilor obținute.
• Plata impozitului și a CASS (dacă e cazul) se face în același termen.
• Nu este obligatorie înregistrarea contractului la ANAF, dar este recomandată pentru validitate juridică.
7. Avantaje și dezavantaje fiscale (PF)
Avantaje Dezavantaje
Simplitate administrativă (o singură declarație pe an) Impozit efectiv ≈8% fără alte deduceri
Nu necesită contabilitate / TVA Nu se pot deduce cheltuieli reale
Potrivit pentru 1–2 apartamente
Flexibilitate în gestionare Limitări la optimizarea costurilor
Impozit pe proprietate poate crește dacă spațiul
devine nerezidențial
IV. Regimul fiscal pentru persoane juridice (PJ – SRL / Microîntreprindere)
1. Tipuri de regimuri fiscale aplicabile
Persoanele juridice care desfășoară activități de închiriere sau administrare imobile pot fi încadrate în două mari categorii:
• Microîntreprinderi – impozit pe venit (1% din cifra de afaceri) dacă au venituri < 500.000 euro/an și cel puțin un angajat;
• Societăți plătitoare de impozit pe profit – 16% aplicat asupra profitului (venituri – cheltuieli deductibile).
Alegerea regimului influențează direct nivelul taxelor, modul de deducere a cheltuielilor și impactul asupra fluxului de numerar.
2. Impozit pe venit / profit
Microîntreprinderi:
Impozitul = 1% × total venituri (inclusiv chirii). Nu se aplică deduceri, dar toate cheltuielile sunt evidențiate contabil.
• Impozit pe profit:
Impozitul = 16% × (venituri – cheltuieli deductibile). Se aplică atunci când veniturile depășesc plafonul de 500.000 euro sau societatea nu îndeplinește condițiile de micro.
3. Cheltuieli deductibile
Persoanele juridice pot deduce cheltuieli legate de:
• întreținerea și reparațiile proprietății (instalații, finisaje, mobilier);
• comisioane agenții, promovare, administrare;
• onorarii contabile și juridice;
• amortizarea clădirilor și a bunurilor aferente;
• costuri cu utilitățile și serviciile de curățenie / mentenanță;
• dobânzi, taxe locale și asigurări imobiliare.
Astfel, în practică, impozitul efectiv plătit este adesea mult sub 16% din venitul brut.
4. TVA și regimul de taxare
• Dacă societatea depășește plafonul de 300.000 lei/an, devine plătitoare de TVA;
• Poate opta pentru taxare cu TVA chiar sub plafon, dacă dorește să deducă TVA-ul aferent investițiilor (mobilier, lucrări, achiziții);
• Închirierea locuințelor către persoane fizice în scop rezidențial este scutită de TVA, dar se poate opta pentru taxare (de ex. în cazul spațiilor comerciale sau birourilor);
• TVA aferent lucrărilor și achizițiilor devine deductibilă dacă spațiul este folosit în scop economic.
5. Impactul asupra impozitului pe proprietate
În cazul în care proprietarul este o firmă:
Clădirile utilizate pentru activitate economică sunt impozitate cu cote între 1% și
1,5% din valoarea impozabilă (stabilită de expert evaluator);
• Clădirile neutilizate în scop economic pot fi impozitate similar celor rezidențiale, în funcție de declarația depusă la primărie;
• Spațiile închiriate către alte firme (punct de lucru, birou) sunt tratate ca nerezidențiale, crescând impozitul pe proprietate;
• Este necesară o reevaluare la 5 ani pentru menținerea bazei de calcul.
6. Declarații și raportări fiscale
Obligație Formular Termen Observații
Impozit micro / profit D100 /
D101 Trimestrial /
Anual În funcție de regimul fiscal
TVA colectată / dedusă D300 Lunar /
Trimestrial Dacă firma e plătitoare de
TVA
Declarație unică la ANAF - - Nu se aplică firmelor
Declarație impozit pe clădiri - 31 martie Se depune la primăria locală
7. Avantaje și dezavantaje fiscale (PJ)
Avantaje Dezavantaje
Deducerea cheltuielilor reale (amortizare,
Necesită contabilitate și evidență riguroasă
reparații, utilități)
Posibilitatea deducerii TVA-ului pentru Cazuri complexe de TVA pentru spații investiții mixte
Impozit redus (1%) pentru
Costuri administrative mai mari
microîntreprinderi
Impozit pe proprietate mai ridicat pentru
Credibilitate și protecție juridică spații comerciale
Posibilitate de închiriere către companii mari Obligații suplimentare de raportare
8. Exemple numerice
Exemplul 1 – Microîntreprindere cu un apartament de 1.000 €/lună:
Venit anual = 12.000 € → impozit 1% = 120 €.
Dacă cheltuielile anuale sunt 2.000 €, profitul net contabil este 10.000 €, dar impozitul fiscal rămâne 120 € (neinfluențat de cheltuieli).
Exemplul 2 – Societate plătitoare de impozit pe profit:
Venit anual = 12.000 €, cheltuieli deductibile = 4.000 € → profit 8.000 € → impozit 16% =
1.280 €.
Cheltuielile mari (amortizare, reparații) pot reduce semnificativ baza impozabilă.
V. Analiza comparativă: Persoană Fizică vs. Persoană Juridică
1. Sinteză fiscală comparativă
Persoană Fizică
10% pe 80% (≈8% Persoană Juridică
(Micro) Persoană Juridică
(Profit 16%)
efectiv)
10% (dacă se 1% din venit 16% din profit
depășește plafonul) Nu se aplică Nu se aplică
Forfetar 20% Integrale Integrale
Nu se aplică Opțional / deductibil Opțional / deductibil
0,1–0,2% (rezidențial)
Simplă (Declarația 1–1,5%
(nerezidențial) 1–1,5% (nerezidențial)
Unică) Obligatorie Obligatorie
Criteriu
Impozit pe venit / profit
CASS
Deduceri cheltuieli
TVA
Impozit pe proprietate
Contabilitate
Complexitate
Redusă Medie Ridicată
administrativă
Comercial / Comercial /
Destinație imobil Locuință / mixt
administrativ administrativ
2. Scenarii numerice comparative
Pentru exemplificare, considerăm trei niveluri de chirie lunară: 800 €, 1.500 € și 2.500 €.
Scenariul 1 – Chirie rezidențială 800 €/lună (9.600 €/an)
PJ – Profit
Element PF PJ – Micro (1%) (16%)
Venit anual brut 9.600 € 9.600 € 9.600 €
Cheltuieli
-
anuale 1.000 € (servicii, contabilitate) 1.000 €
Bază impozitare 9.600 × 80% = 7.680 € 9.600 € 8.600 €
Impozit / Profit 768 € 96 € 1.376 €
+960 € (depășește
CASS (10%) plafonul) - -
Total taxe 1.728 € (≈18%) 96 € (≈1%) 1.376 € (≈14%)
Venit net 7.872 € 8.504 € 8.224 €
Scenariul 2 – Chirie mixtă 1.500 €/lună (18.000 €/an)
Element PF PJ – Micro (1%) PJ – Profit (16%)
Venit anual brut 18.000 € 18.000 € 18.000 €
Cheltuieli anuale - 2.500 € 2.500 €
Bază impozitare 18.000 × 80% = 14.400 € 18.000 € 15.500 €
Impozit / Profit 1.440 € 180 € 2.480 €
CASS (10%) +1.800 € - -
Total taxe 3.240 € (≈18%) 180 € (≈1%) 2.480 € (≈13,8%)
Venit net 14.760 € 15.320 € 15.520 €
Scenariul 3 – Spațiu comercial 2.500 €/lună (30.000 €/an)
Element PF PJ – Micro (1%) PJ – Profit (16%)
Venit anual brut 30.000 € 30.000 € 30.000 €
Cheltuieli anuale - 4.000 € 4.000 €
Bază impozitare 30.000 × 80% = 24.000 € 30.000 € 26.000 €
Impozit / Profit 2.400 € 300 € 4.160 €
CASS (10%) +3.000 € - -
Total taxe 5.400 € (≈18%) 300 € (≈1%) 4.160 € (≈13,8%)
Venit net 24.600 € 25.700 € 25.840 €
3. Interpretarea rezultatelor
• Persoana fizică plătește un impozit efectiv între 8–18% (inclusiv CASS), fără deduceri reale;
• Microîntreprinderea este extrem de eficientă fiscal la chirii mari (impozit 1% din venituri), însă implică costuri contabile și un regim juridic formal;
• Societatea pe profit devine utilă pentru portofolii mari, unde se pot deduce cheltuieli substanțiale (amortizare, investiții, întreținere);
• Pragul de rentabilitate (când merită trecerea la SRL) apare la venituri > 12.000 €/an.
4. Impact suplimentar: impozitul pe proprietate
Tip utilizare imobil PF PJ
Rezidențial 0,1–0,2% din valoare -
Nerezidențial (birou / punct de lucru) 0,5–1,3% 1–1,5%
Mixt proporțional, declarativ proporțional, declarativ
Diferența între impozitul rezidențial și nerezidențial este esențială pentru optimizare: o proprietate de 200.000 € poate genera un impozit anual de 200 € (rezidențial) vs. 2.000 € (nerezidențial). Structura juridică și destinația declarată pot modifica semnificativ rezultatul final.
5. Concluzii intermediare
• Pentru chirii sub 1.000 €/lună, persoana fizică rămâne eficientă (simplu și cu taxe moderate).
• Pentru chirii peste 1.200–1.500 €/lună sau mai multe proprietăți, SRL micro devine clar avantajos.
• Pentru spații comerciale sau mixte, PJ permite deducerea completă a cheltuielilor și recuperarea TVA-ului.
• Alegerea regimului trebuie corelată cu destinația imobilului, numărul proprietăților și planurile investiționale pe termen lung.
VI. Impactul asupra impozitului pe proprietate
1. Cadrul general
Impozitul pe proprietate este stabilit de autoritățile locale, în funcție de:
• Destinația imobilului: rezidențial, nerezidențial sau mixt;
• Forma de proprietate: persoană fizică sau juridică;
• Valoarea impozabilă: stabilită prin grilele notariale sau prin evaluare ANEVAR (pentru firme);
• Localitatea: fiecare UAT (Primărie) aplică cote diferite.
Diferențele între impozitul rezidențial și cel nerezidențial pot ajunge de până la 10 ori, ceea ce transformă alegerea regimului fiscal și a formei juridice într-un factor major de optimizare.
2. Cote și reguli generale 2025–2026
Tip proprietar Destinație imobil Cota impozit Bază de calcul
Persoană fizică Rezidențial 0,08% – 0,2% Valoarea impozabilă stabilită de primărie
Nerezidențial (birou,
Persoană fizică punct de lucru) 0,5% – 1,3% Valoarea impozabilă reevaluată sau declarată
Persoană
Rezidențial
juridică 0,08% – 0,2% Valoare contabilă / evaluare ANEVAR
Persoană
Nerezidențial
juridică 1% – 1,5% Valoare reevaluată la 5 ani
Mixt (locuință
Proporțional + birou) Cote aplicate procentual
în funcție de suprafață
Dacă o firmă își stabilește sediul social într-o locuință fără activitate economică (doar adresă de corespondență), impozitul rămâne rezidențial. Dacă acolo se desfășoară efectiv activitate (birou, echipă, stocuri, etc.), se reclasifică drept nerezidențial.
3. Exemple numerice comparative
Exemplul 1 – Apartament 80 m², valoare impozabilă 200.000 €
Tip regim Cota aplicată Impozit anual estimat
PF – Rezidențial 0,1% 200 €
PF – Nerezidențial (birou / punct de lucru) 1,0% 2.000 €
PJ – Rezidențial (închiriere PF) 0,2% 400 €
PJ – Nerezidențial (închiriere firmă) 1,3% 2.600 €
Mixt (50% locuință / 50% birou) 0,1% + 1,0% × 50% 1.100 €
Observație: Diferența între regimurile PF rezidențial și PJ nerezidențial este de peste 2.400 € anual pentru același imobil. Astfel, alegerea chiriașului (PF sau PJ) și destinația declarată la primărie influențează decisiv impozitul final.
Exemplul 2 – Vilă 250 m², valoare impozabilă 400.000 €
Tip regim Cota aplicată Impozit anual estimat
PF – Rezidențial 0,1% 400 €
PF – Nerezidențial (birou, sediu) 1,0% 4.000 €
PJ – Rezidențial (închiriere PF) 0,2% 800 €
PJ – Nerezidențial (închiriere firmă) 1,5% 6.000 €
Mixt (60% locuință / 40% birou) 0,1% + 1,3% proporțional 2.800 €
Concluzie: Dacă aceeași vilă este închiriată unei companii (în scop de birou), impozitul pe proprietate crește de la 400 € la 6.000 €, ceea ce poate anula o parte din avantajele microîntreprinderii dacă nu este gestionat corect.
4. Diferențe locale (2025)
Localitate Rezidențial PF Nerezidențial PF Rezidențial PJ Nerezidențial PJ
București (Sector 1) 0,1% 1,0% 0,2% 1,3%
Voluntari 0,1% 0,8% 0,2% 1,2%
Cluj-Napoca 0,08% 1,2% 0,15% 1,3%
Brașov 0,1% 1,0% 0,2% 1,4%
Cotele sunt aprobate anual de consiliile locale și pot varia ușor. Voluntari și Sector 1 au menținut, în general, cote medii, în timp ce Cluj și Brașov tind să aplice valori superioare pentru spațiile comerciale.
5. Recomandări de optimizare
1. Verificarea destinației declarate: dacă imobilul este utilizat doar administrativ (adresă fiscală fără activitate efectivă), se poate menține regimul rezidențial.
2. Închirierea către persoane fizice: menține cota rezidențială scăzută și reduce presiunea fiscală locală.
3. Declarație de utilizare mixtă: pentru imobile unde doar o parte este folosită ca birou – impozitul se aplică proporțional.
4. Reevaluare periodică (la 5 ani): poate ajusta valoarea impozabilă și optimiza baza fiscală.
5. Firme de administrare separate: în cazul portofoliilor mari, deținerea imobilelor într-un SRL distinct și închirierea către firmă de management reduce riscul creșterii cotei locale.
6. Concluzie capitol
Impactul impozitului pe proprietate poate fi la fel de relevant ca cel al impozitului pe venit. În cazul închirierilor comerciale, acesta poate crește costurile totale cu peste 10– 15%, dacă nu se menține statutul rezidențial sau mixt.
Prin planificarea atentă a destinației declarate, a formei de proprietate (PF vs PJ) și a structurii contractuale, proprietarul poate obține un echilibru între conformitate fiscală și eficiență financiară.
VII. Modele de optimizare fiscală
1. Modelul 1 – Închiriere directă ca persoană fizică
Profil potrivit: proprietari cu 1–2 apartamente, chirii sub 1.000 €/lună.
Avantaje:
• Regim simplu, fără contabilitate; • Impozit efectiv redus (~8% din venit brut);
• Flexibilitate în contractare.
Dezavantaje:
• Nicio deducere reală pentru cheltuieli;
• CASS aplicabil la depășirea pragului anual;
• Impozit pe proprietate crește dacă se declară spațiu nerezidențial.
Când este optim: pentru chirii rezidențiale, cu încasări anuale < 12.000 €.
2. Modelul 2 – Închiriere prin SRL microîntreprindere
Profil potrivit: proprietari cu portofolii de 2–5 apartamente sau chirii > 1.200 €/lună.
Avantaje:
• Impozit fix de 1% din venituri (indiferent de cheltuieli);
• Deducerea completă a costurilor operaționale (reparații, comisioane, mobilier);
• Posibilitate de închiriere către companii (contracte B2B);
• TVA deductibil pentru investiții.
Dezavantaje:
• Necesită contabilitate completă;
• Impozit pe proprietate mai mare dacă imobilul devine nerezidențial;
• Costuri administrative (expert contabil, bilanț, reevaluare).
Când este optim: pentru venituri anuale > 15.000 € sau închiriere către persoane juridice.
Exemplu:
3 apartamente × 1.000 €/lună = 36.000 €/an Impozit SRL micro = 1% × 36.000 = 360 €.
Economisire comparativ cu PF: peste 5.000 €/an.
3. Modelul 3 – Firmă de administrare imobiliară (structură dublă)
Profil potrivit: investitori cu mai multe proprietăți sau dezvoltatori care păstrează unități pentru chirii.
Structură:
• SRL 1 – deține imobilele (proprietate);
• SRL 2 – administrează chiria (contracte, promovare, facturare, utilități).
Avantaje:
• Separă riscul juridic și comercial de cel patrimonial;
• SRL 2 poate fi micro (1% impozit) și deduce toate cheltuielile;
• SRL 1 poate înregistra amortizarea clădirilor (deductibilă fiscal);
• Posibilitatea de a vinde ulterior prin pachet de acțiuni (optimizare impozit pe capital).
Dezavantaje:
• Structură complexă, necesită consultanță fiscală;
• Costuri duble de contabilitate și raportare.
Când este optim: portofolii > 5 proprietăți, chirii comerciale sau mixte, plan investițional pe termen lung.
4. Modelul 4 – Structură mixtă PF + SRL
Profil potrivit: persoane cu proprietăți personale și activități de management imobiliar.
Exemplu:
• PF deține 2 apartamente în nume propriu (chirie către persoane fizice);
• SRL administrează alte 3 proprietăți (chirie către firme / puncte de lucru).
Avantaje:
• Menține impozitul redus pentru chirii mici (PF); • Beneficiază de deduceri și TVA pentru chirii mari (SRL);
• Optimizează riscul fiscal și patrimonial.
Când este optim: proprietari cu 2–6 imobile, combinație chirii PF și PJ.
5. Diagramă decizională – Alegerea structurii fiscale optime
Venit anual Recomandare
Situația proprietarului total din chirii fiscală Regim optim
1–2 apartamente, chirii sub Simplitate
< 12.000 €
1.000 €/lună administrativă PF direct
2–4 apartamente, chirii
12.000–24.000 € Eficiență fiscală 1.200–2.000 €/lună SRL micro
5+ apartamente / chirii Separare risc,
> 30.000 €
comerciale deduceri SRL proprietar + SRL administrare
Control fiscal, TVA
Mix rezidențial / comercial variabil
opțional Structură mixtă PF +
SRL
6. Recomandări generale pentru alegerea modelului
1. Analizează destinația reală a imobilului (locuință, birou, spațiu comercial);
2. Calculează venitul anual și compară sarcina fiscală PF vs SRL;
3. Evaluează dacă dorești deducerea cheltuielilor și amortizărilor (doar prin firmă);
4. Menține statutul rezidențial la primărie când e posibil, pentru a evita taxele locale mari;
5. Dacă deții mai multe proprietăți, structurează-le pe firme diferite (în funcție de destinație: rezidențială / comercială);
6. Pentru planuri de investiții pe termen lung, utilizează o firmă de management imobiliar distinctă.
VIII. Concluzii finale și recomandări strategice
1. Sinteză generală a studiului
Studiul demonstrează că alegerea formei de impozitare pentru veniturile din chirii trebuie făcută în funcție de valoarea totală anuală a chiriilor, natura spațiului și strategia investițională.
Principalele concluzii:
• Persoanele fizice beneficiază de simplitate administrativă, dar pierd din avantajele fiscale (deduceri, amortizări, TVA deductibil);
• Microîntreprinderile oferă cel mai eficient regim fiscal (1% din venituri), potrivit pentru chirii medii și mari;
• Societățile pe profit devin avantajoase pentru portofolii mari, unde se pot deduce investiții semnificative;
• Impozitul pe proprietate trebuie atent monitorizat – reclasificarea spațiului în nerezidențial poate crește costurile anuale de până la 10 ori;
• Pragul de trecere recomandat de la PF la PJ este în jurul veniturilor anuale de 12.000–15.000 €.
2. Recomandări strategice pentru 2025–2026
1. Reanalizează structura actuală de deținere: dacă veniturile din chirii depășesc pragul CASS sau sunt multiple imobile, înființarea unui SRL poate reduce semnificativ povara fiscală.
2. Planifică investițiile ținând cont de TVA: lucrările mari (renovări, amenajări, echipamente) pot deveni mai eficiente dacă ești plătitor de TVA.
3. Menține statutul rezidențial acolo unde e posibil: pentru a evita creșterea impozitului local.
4. Separă proprietatea de administrare: folosește o firmă distinctă pentru management imobiliar, reducând riscul juridic.
5. Monitorizează modificările legislative: 2026 va aduce creșteri de TVA și posibile schimbări la pragurile CASS și microîntreprinderi.
6. Folosește instrumente digitale: pentru gestionarea contractelor, plăților și raportărilor (CRM-uri imobiliare, softuri de gestiune fiscală).
3. Ghid practic – Checklist anual pentru proprietari
Termen
Etapă Acțiune Observații
recomandat
Verifică contractele de închiriere și Înregistrează modificările la
1 Ianuarie
prelungirile ANAF dacă e cazul
Depune Declarația Unică (PF) / Include impozit și CASS dacă
2 Până la 25 mai
bilanțul (SRL) e cazul
Reevaluează impozitul pe Confirmă statutul rezidențial
3 Martie
proprietate / mixt
Actualizează polițele de asigurare Ajustează contractele și
4 Aprilie–Iunie
și chiria ajustată cu inflația chiriile
Planifică investițiile și lucrările Pregătește documentația
5 Iulie–Septembrie
deductibile fiscală pentru TVA
Revizuiește structura fiscală (PF vs Noiembrie– Ajustează înainte de anul
6
SRL) Decembrie fiscal următor
4. Top 5 greșeli fiscale frecvente ale proprietarilor
1. Nedeclararea corectă a veniturilor din chirii – risc major de recalcul fiscal și penalități.
Soluție: declară toate contractele, chiar și cele între rude, pentru a evita suspiciunile ANAF.
2. Utilizarea imobilului ca birou fără declararea destinației comerciale – duce la diferențe de impozit local și amenzi.
Soluție: depune declarație de utilizare mixtă la primărie.
3. Subevaluarea valorii chiriei în contract – poate declanșa verificări fiscale și recalcularea impozitului.
Soluție: utilizează valori realiste, în concordanță cu piața locală.
4. Neîntocmirea proceselor-verbale de predare-primire – lipsa dovezilor la litigii și la deducerea cheltuielilor.
Soluție: include inventar și fotografii în anexele contractuale.
5. Ignorarea impactului impozitului pe proprietate – mulți proprietari nu realizează că statutul „nerezidențial” mărește costurile de până la 10x.
Soluție: stabilește corect destinația și actualizează declarațiile la timp.
5. Concluzie finală
Optimizarea fiscală a veniturilor din chirii nu înseamnă evitarea taxelor, ci gestionarea inteligentă a fluxurilor financiare și a structurii juridice.
Prin analiza comparativă PF vs PJ, acest studiu arată că microîntreprinderea reprezintă soluția optimă pentru investitorii imobiliari moderni – oferind flexibilitate, deductibilitate și protecție juridică, fără pierderea controlului asupra proprietăților.
Pentru anul fiscal 2025–2026, accentul trebuie pus pe:
• planificare anticipată a impozitului pe proprietate;
adaptarea la noul regim TVA;
• digitalizarea proceselor administrative.
Astfel, proprietarii pot transforma obligațiile fiscale în instrumente strategice, maximizând profitul și sustenabilitatea portofoliului imobiliar pe termen lung.
IX. Anexe
1. Tabel comparativ PF vs PJ – Rezumat fiscal anual
Persoană Juridică
Indicator Persoană Fizică
(Micro) Persoană Juridică (Profit
16%)
10% pe 80%
Impozit venit / profit 1% din venituri
(≈8%) 16% din profit
CASS 10% peste prag 0% 0%
Opțional /
TVA Neaplicabil
deductibil Opțional / deductibil
Cheltuieli deductibile 20% forfetar Integrale Integrale
Impozit pe proprietate 0,1–0,2% 1–1,5% 1–1,5%
Complexitate
Redusă Medie
administrativă Ridicată
Simplu, dar
Avantaj fiscal mediu Eficient fiscal
limitat Deduceri mari, dar costuri ridicate
2. Modele de contracte de închiriere
Model 1 – PF → PF (locuință rezidențială)
Conținut esențial: date părți, obiectul contractului, chiria lunară, durata, garanția, clauze de reziliere, proces-verbal predare-primire, semnături.
Impozitare: prin Declarația Unică (10% × 80%).
Model 2 – PF → PJ (închiriere spațiu comercial)
Conținut esențial: obiectul (spațiu comercial / birou), chiria în lei sau euro, TVA dacă e cazul, durata, responsabilități părți, impozit reținut la sursă de chiriaș (10% din 80%).
Model 3 – PJ → PJ (contract comercial)
Conținut esențial: date firmă, CUI, sediu, clauze de facturare, TVA, întreținere, reparații, durată, penalități, reziliere anticipată.
Facturare lunară și contabilizare în baza regimului micro / profit.
3. Simulare Excel – Model de calcul fiscal
Fișier recomandat: „Simulare_Optimizare_Chirii_2025.xlsx” Coloane incluse:
• Chirie lunară (lei / euro);
• Venit anual;
• Tip proprietar (PF / PJ);
• Deduceri / cheltuieli;
• Impozit calculat (PF: 8%; PJ micro: 1%; PJ profit: 16% × profit);
• CASS (dacă depășește pragul);
• Impozit pe proprietate (rezidențial / nerezidențial);
• Venit net final.
Rezultat: simulare automată comparativă PF vs SRL cu grafice și scenarii.
4. Ghid rapid – Declarația Unică 2025 (PF)
Depunere: online prin Spațiul Privat Virtual (SPV) ANAF.
Termen: 25 mai 2026 pentru veniturile din 2025.
Secțiuni:
• Capitolul I: date contribuabil;
Capitolul II: venituri din cedarea folosinței bunurilor;
• Capitolul III: opțiune plată CASS;
• Capitolul IV: date cont bancar pentru rambursări.
Modalitate plată: online (Ghiseul.ro) sau numerar la trezorerie.
5. Model declarație – utilizare mixtă a imobilului (Primărie)
Titlu: Declarație privind utilizarea mixtă a clădirii.
Date necesare:
• Adresă imobil;
• Suprafața totală și suprafața folosită în scop economic;
• Procentaj utilizare locuință / birou;
• Tip activitate (administrativă / comercială);
• Data începerii utilizării;
• Semnătura proprietarului.
Scop: stabilirea corectă a cotei de impozit local (rezidențial, nerezidențial sau mixt).
6. Resurse suplimentare recomandate
• Calculator online impozit chirii 2025: https://maiaimobiliare.ro/calculator-taxaimpozit-chirie-2025/
• Simulatoare CASS 2025: https://contabilitatepebune.ro/cass2025
• Cod Fiscal actualizat: https://mfinante.gov.ro/legislatie
• Declarația Unică ANAF: https://www.anaf.ro
X. Surse și bibliografie fiscală
1. Legislație primară
• Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal, cu modificările și completările ulterioare (actualizare 2024–2025);
• Ordonanța de Urgență nr. 115/2023 privind măsuri fiscal-bugetare aplicabile începând cu anul 2024;
• Codul Civil – Titlul IX, articolele 1777–1835 – reglementarea contractului de locațiune;
• Legea contabilității nr. 82/1991, republicată;
• Hotărâri și regulamente locale privind impozitele și taxele pe proprietate pentru UAT-urile: București (Sector 1), Voluntari, Cluj-Napoca, Brașov.
2. Surse oficiale ANAF și Ministerul Finanțelor
• ANAF – Ghidul privind veniturile din chirii 2024–2025:
https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/AsistentaContribuabili_r/Ghid%20chirii%2020
24.pdf
• Declarația Unică – instrucțiuni ANAF 2025: https://www.anaf.ro
• Platforma ANEVAR – evaluare clădiri pentru impozitare: https://www.anevar.ro
• Ministerul Finanțelor Publice – legislație fiscală actualizată: https://mfinante.gov.ro/legislatie
3. Analize fiscale, contabile și surse secundare
• AvocatNet.ro – „Venituri din chirii 2025: impozitare, declarații și termene actualizate” (2024–2025);
• StartupCafe.ro – „Cum se impozitează chiria persoanelor fizice și juridice în 2025 – exemple și calcule”;
• Accounting-Leader.ro – „Impozitarea veniturilor din chirii. Reguli, exemple și tratamente contabile”;
• ContabilitatePeBune.ro – „CASS și praguri pentru persoanele fizice în 2025”; Socotim.ro – „Reținerea la sursă a impozitului pentru chirii către persoane fizice. Obligațiile firmelor”;
• Portalcodulfiscal.ro – „Diferențe de tratament între persoane fizice și juridice la închiriere. TVA și deductibilități”;
• MaiaImobiliare.ro – „Calculator impozit chirii 2025 – deducerea forfetară și CASS”.
4. Surse statistice și studii complementare
• Institutul Național de Statistică (INS) – date privind piața rezidențială 2024–2025;
• Banca Națională a României (BNR) – rapoarte asupra pieței imobiliare și indicatorilor de rentabilitate;
• OECD / Eurostat – analize comparative privind fiscalitatea proprietății în UE.
5. Observație finală privind sursele
Toate informațiile prezentate au fost extrase din surse oficiale publice, actualizate până la data redactării raportului (noiembrie 2025).
Interpretările, calculele și recomandările au caracter informativ și nu substituie consultanța fiscală personalizată oferită de un expert contabil sau consultant fiscal autorizat.
